Úvod
Přestavba panelového bytu 2+1 na 3+kk je častým řešením, které majitelům umožňuje:
- získat další obytnou místnost,
- zvýšit tržní hodnotu nemovitosti o 20–30 %,
- přiblížit byt moderním standardům bydlení.
V této případové studii podrobně ukazujeme celý proces – od původního stavu, přes projektovou přípravu, až po realizaci s jasně definovaným rozpočtem a harmonogramem.
Původní stav
- Dispozice: 2+1 (obývací pokoj, kuchyně, ložnice)
- Podlahová plocha: 57 m²
- Instalace: původní (hliníkové elektro, ocelové stoupačky)
- Jádro: umakartové, koupelna + WC oddělené
- Problémy: malá kuchyně, opotřebované jádro, chybějící úložné prostory
Nové dispoziční řešení
- Kuchyně přesunuta do obývací části (vzniklo 3+kk)
- Původní kuchyně = nová ložnice pro dítě
- Koupelna a WC spojeny do jednoho prostoru
- Vznik komory pro úložné účely
Projektová příprava (statika, MEP, materiály)
- Statika: posouzení příček dle ČSN EN 1991 – bourány byly pouze nenosné příčky, nosné stěny zůstaly zachovány.
- MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing):
- nové elektroinstalace v mědi (zásuvkové a světelné okruhy dle ČSN 33 2130),
- voda + odpady v systému PPR/HT,
- vytápění deskovými radiátory + termostatické hlavice.
- Materiály:
- zděné jádro z Ytongu (tl. 75 mm),
- SDK příčky s minerální izolací,
- vinylové podlahy s kročejovou izolací,
- obklady 60×120 cm v koupelně.
Realizace krok za krokem
- Bourací práce – odstranění jádra, příček, likvidace suti.
- Rozvody – nové instalace elektro, voda, kanalizace.
- Stavební práce – zdění jádra, SDK příčky, podlahy.
- Koupelna – sprchový kout, WC, sanita.
- Kuchyně – linka na míru, vestavěné spotřebiče.
- Dokončovací práce – malby, dveře, úložné prostory.
Rozpočet
Co zahrnuje:
- projektová dokumentace + statické posouzení,
- kompletní bourací a stavební práce,
- nové instalace (elektro, voda, topení),
- sanita, kuchyňská linka, podlahy, dveře, malby.
Co NEzahrnuje:
- náklady na nábytek a dekorace,
- vybavení spotřebiči vyšší třídy,
- právní služby (stavební povolení, inženýring).
| Položka | Cena (bez DPH) |
|---|---|
| Projekt + statika | 105 000 Kč |
| Bourací práce | 28 000 Kč |
| Instalace (elektro, voda, topení) | 136 000 Kč |
| Zděné jádro + SDK příčky | 72 000 Kč |
| Podlahy | 83 000 Kč |
| Koupelna (sanita + obklady) | 126 000 Kč |
| Kuchyňská linka + spotřebiče | 138 000 Kč |
| Dokončovací práce | 57 000 Kč |
| Celkem | 745 000 Kč |
| Rezerva (15 %) | ~857 000 Kč |
Harmonogram rekonstrukce 2+1 → 3+kk (celkem ~5 týdnů)
| Týden | Práce | Hlavní činnosti |
|---|
| 1 | Příprava a bourání | zakrytí podlah a dveří, odpojení instalací, bourání jádra a příček, odvoz suti |
| 2 | Hrubé instalace (MEP) | elektroinstalace (zásuvky, světla, jističe), rozvody vody a kanalizace, topení, kontrola statiky |
| 3 | Zděné jádro, SDK a podlahy | zdění jádra, SDK příčky, osazení vany/sprchové vaničky, hydroizolace, příprava podlah, pokládka vinylu/laminátu |
| 4 | Obklady, sanita, kuchyně | obklady koupelny a WC, montáž sanity (WC, umyvadlo, sprcha/vana), instalace kuchyňské linky, montáž spotřebičů |
| 5 | Dokončovací práce | malby a nátěry, montáž dveří a zárubní, instalace svítidel, zásuvek a vypínačů, finální úklid, předání zákazníkovi |
Rizika rekonstrukce
- Statické omezení – v panelových domech nelze bourat nosné příčky.
- Skryté vady – po odkrytí jádra mohou být zjištěny havarijní stavy instalací.
- Časové prodlevy – závislé na dostupnosti materiálů a schválení SVJ.
- Rozpočet – vždy doporučujeme mít min. 10–15 % rezervu.
Často kladené otázky (FAQ)
Potřebuji stavební povolení?
Ne, u většiny rekonstrukcí v paneláku stačí ohlášení stavebnímu úřadu. Bourání nosných konstrukcí by však vyžadovalo povolení.
Mohu v bytě bydlet během rekonstrukce?
Technicky ano, ale komfortně nikoliv – doporučujeme alespoň dočasné přestěhování.
Dá se přestavba udělat levněji?
Ano, ale na úkor kvality materiálů nebo snížení rozsahu prací.
Závěr
Proměna 2+1 na 3+kk ukazuje, že i starší byt může získat novou funkčnost, komfort a vyšší hodnotu. Díky dobře zvládnutému postupu zvládneme kompletní rekonstrukci už za měsíc.
Chcete vědět, jak by se dala změnit vaše dispozice?
👉 Podívejte se na naše další realizace nebo nás rovnou kontaktujte pro nezávazný návrh a rozpočet.